Свободная планировка квартиры- Обзор

Свободная планировка и ее подводные камни

Застройщики, для повышения инвестиционной привлекательности позиционируют монолитные новостройки как жильё со свободной планировкой, достоинством которых, называют реализацию любых дизайнерских фантазий. При этом умалчивают о том что, несмотря на определённую свободу действий, относительно перепланировки существует и ряд ограничений, утверждённых на законодательном уровне.

Под свободной планировкой квартиры подразумевается пространство, ограниченное только несущими стенами. Это возможно благодаря технологии монолитного построения домов, при которой функцию несущих, выполняют только наружные стены. Благодаря этому можно изменять планировку. Изменять, так как план помещения уже утвержден проектом.

Только в случае, когда собственник решил не устанавливать никаких перегородок, всё просто. Но если вы самостоятельно распланировали квартиру свободной планировки, то потребуется получить разрешение на перепланировку или переоборудование помещения.

Покупка такой жилплощади имеет свои недостатки:

О чем стоит знать при покупке

Ещё есть ограничения, касающиеся технических возможностей. Например: несмотря на свободную планировку, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, потому что перенести стояки — невозможно.

Ещё один момент, который нужно учесть перед покупкой квартиры. Далеко не каждому известно, что к сдаче дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а на дату оформления права собственности квартира должна соответствовать утверждённому плану.

Посмотрите поэтажный план

Выбрав квартиру со свободной планировкой в новостройке иногда можно увидеть разметку комнат, выложенную на полу одним-двумя рядами кирпичей. Важно знать, что этот вариант утверждён проектом. Этот проект согласован с БТИ. Обязан поставить эти перегородки новый владелец. Если собственник собирается распланировать помещение «под себя», то это — перепланировка, для которой требуется согласование в строго установленном порядке.

Не всегда на планах бюро технической инвентаризации  изображено расположение комнат и их размеры. Иногда на этих планах квартира обозначена в виде белого квадрата. Если на плане бюро технической инвентаризации (БТИ) не отмечены стены, то увидеть их можно на строительном или поэтажном плане БТИ, на котором схематично размечены все помещения. Эта планировка прошла согласование до начала строительства. Собственник обязательно должен о ней знать.

Потребовать строительный (поэтажный) план БТИ можно у застройщика, или в управляющей компании. Стоит знать о том, что не любые варианты свободной перепланировки можно согласовать. Например: если вы хотите большую ванную комнату, а на строительном плане, на её месте размещается детская, то согласовать этот вариант невозможно.

Чтобы рассмотреть возможность перепланировки жилья лучше привлечь специалиста.

После возведения перегородок стоимость станет ниже

Купив квартиру со свободной планировкой и перепланировав её, владелец даже не подозревает о том, что сделав в ней перегородки, он уменьшит площадь. Чем больше таких перегородок и чем больше их толщина — тем меньше становится площадь квартиры. Таким образом, закончив все строительные работы, при регистрации в бюро технической инвентаризации квартиры с выполненной перепланировкой, вы увидите уменьшение площади. И непосредственно при продаже его цена будет меньше.

Затраты и согласования при свободной планировке

Утверждение «квартира со свободной планировкой» означает следующее – это студия, со всеми коммуникациями и контурами внутренних перегородок, обозначающих стены, на которые вроде бы намекает застройщик. На деле, он не просто намекает – законодательно эти стены там есть. Внутренние перегородки обязательно должны быть нанесены на план иначе невозможно выполнить расчеты, необходимые для строительства.

Без указания кухни не получится определить положение вентиляционных шахт, без разграничения санузлов не получится провести канализационные и водопроводные стояки, без данных о примерной площади жилого помещения невозможно рассчитать модель радиатора. А значит, уже несколько помещений «свободной планировки», так или иначе, определены в пространстве: это туалет, ванная, кухня. Возникает логичный вопрос: насколько изменяемо пространство такой планировки. Ответ немного странный: в пределах нежилых помещений.

Составим список, что действительно можно изменять в такой квартире:

Главное помнить, что для перепланировки необходимо согласование нового плана помещения и документов на него с БТИ, а это требует времени и денег. В частных фирмах вопрос перепланировки оценивается в диапазоне от 40 до одного миллиона рублей.

Такие квартиры, как правило, продают в панельных домах, где заботиться о несущих стенах не нужно, поскольку их роль выполняют внешние конструкции. В такой квартире возможности разграничения пространства действительно шире, но не стоит вестись на красивые цены.

Так, реальная цена всегда ниже заявленной. Панельный дом дешевле построить, чем кирпичный или монолитный, на внутренние перегородки не тратились деньги и трудовые ресурсы, а значит дом вышел быстрее и дешевле. Но именно словосочетание свободная планировка может добавить затрат вроде бы дешевой жилплощади.

Как среди этих вроде бы непроходимых минусов, найти преимущества? Свободная планировка – это мечта. Да, нельзя поменять положение кухни или туалета, но кто об этом думает в своих представлениях о доме? Человек думает о комнатах и дизайне, красивом балконе, совмещенном со спальней, и широкой кухне.

Это возможно в творческом пространстве квартиры свободной планировки. Если вы готовы вложить время и деньги в свою мечту – дерзайте. Но если бюджет ограничен, то не стоит вестись на красивые сказки риелторов в попытке сэкономить. Подберите себе уютный вариант из имеющихся, обустройте на свое усмотрение, в любом случае это выйдет дешевле.

Свободная планировка — это маркетинговый ход, повышающий прибыль, чем реальное преимущество квартиры. Но если смотреть дальше рыночных отношений: при большом бюджете это возможность создать только свой дом, похожих на которые нет, с действительно дизайнерским интерьером и полным ощущением душевного комфорта.
Купив квартиру со свободной планировкой вы можете создать свой интерьер. Воплощение вашей идеи в жизнь займёт много времени и средств. Поэтому тщательно взвесьте свои возможности и желания.

Застройщики предлагают квартиры со свободной планировкой как альтернативу типовым.

Действительно, такие предложения выглядят привлекательно: чистый лист, на котором можно создать пространство своей мечты. На деле бывает не так. Разберем, что к чему.

Что такое свободная планировка?

Квартира со свободной планировкой — та, в которой нет внутренних стен, а количество несущих опор сведено к минимуму.

Это позволяет отделить любое количество квадратов под жилую зону или не разделять их вовсе: покупатель сам решит, что ему нравится.

Такая недвижимость появились в России в начале 90-х. Появилась мода на перепланировки: люди ломали стены, возводили новые, объединяли квартиры. Застройщики поняли, что есть спрос, и стали предлагать квартиры без перегородок, чтобы покупатель сам мог совместить площади, сделать ванную комнату нужного размера и реализовать любые неординарные идеи.

Вопрос цены

Квартиру со свободной планировкой можно купить дешевле, чем с готовыми внутренними перегородками. Это связано с тем, что застройщик не тратится на возведение стен, разводку проводки по квартире, отделку.

Позволяют распланировать жилье самостоятельно

Покупатель получает «коробку» без внутренних перегородок: не приходится ломать старые стены, чтобы возвести новые. Иногда такие квартиры делят на несколько студий и сдают в аренду — в этом случае свободная планировка только в плюс.

Требуют ремонта

Для ремонта квартиры со свободной планировкой желательно привлечь к работе дизайнера. Он разработает проект, чтобы жилье было удобным, а строители не запутались в процессе отделки.

Чтобы возвести перегородки, передвинуть сантехнику в ванной, прорубить или заделать дверные проемы, потребуется согласование перепланировки.

Кому подойдет квартира со свободной планировкой

Это хорошее решение, если покупатель:

•  хочет продумать пространство под свои нужды
• готов оплатить дизайн-проект и отделку с нуля
• располагает временем и деньгами для оформления перепланировки
• не торопится с переездом.

Сейчас читают

В прошлом году ко мне обратилась клиентка, которая купила квартиру «с супер-пупер-свободной планировкой»: в помещении физически не было стен. Вообще не было. А на плане — отмечены только ванные: мол, делайте что хотите. Она и сделала перепланировку по своему усмотрению, но в согласовании ей отказали. После чего владелица и пришла ко мне: мы подняли поэтажный план застройщика, и в нем оказались «нарисованы» все стены и помещения квартиры. Причем совсем не в том виде, как хотелось клиентке (и совершенно не так, как на плане, по которому она покупала квартиру). И таких ситуаций, затрагивающих дизайн квартир свободной планировки, много. Потому сегодня я хочу рассказать о том, что значит свободная планировка: в чем ее настоящая свобода, а в чем — ограничения.

Что такое «свободная планировка» ?Вообще юридического понятия «свободная планировка» не существует. Подобная формулировка применяется главным образом к квартирам в домах, построенным по монолитно-каркасной технологии. И здесь свободная планировка квартиры — это пространство, в котором отсутствуют внутренние стены, а количество несущих опор сведено к минимуму. Иными словами, владелец квартиры в новостройке якобы получает возможность распланировать пространство — расположение и конфигурацию помещений — в соответствии со своими предпочтениями.

То есть, предлагая покупателям квартиры в доме со свободной планировкой, застройщики преподносят отсутствие внутренних стен как безусловное благо для владельца. Аргумент — отсутствие препятствий для того, чтобы новосел мог обустроить все «по-своему». Единое пространство нового жилища выглядит весьма заманчиво в глазах покупателя — ведь владельцам «панелек» об индивидуальной планировке приходится только мечтать: далеко не все желания конструктивно реализуемы в ходе перепланировок.

Выгодный застройщику миф. В большинстве случаев за ваши же деньги вам пытаются продать то, что фактически стоит дешевле. Объясню, почему.

Квартиры-студии и «квартиры свободной планировки» в основном продаются в монолитных домах, а технология их возведения предполагает минимальное количество (и ширину) несущих опор, что, в сущности, и дает широкие возможности в плане создания индивидуальных интерьерных решений. Но в то же время эта технология помогает экономить средства на постройку здания: получается, такие квартиры могли бы стоить дешевле. Ведь стоимость и сроки возведения дома по монолитной технологии значительно меньше, чем дома из кирпича.

И, конечно, застройщик, существенно экономит, ведь ему не нужно тратить время и деньги на возведение стен внутри квартиры: фактически вам продают лишь «коробку» по цене готового жилья. Многие потенциальные покупатели, слушая увлекательные рассказы застройщика, не понимают, что приобретают «кота в мешке». Вместо готовой квартиры за эти же деньги они получают по сути «недострой», и стены, которые по определению должны быть на своем месте, владельцу придется достраивать на собственные средства.

Факт: Благодаря тиражированию мифа о выгодах приобретения жилья в подобном состоянии застройщикам удается повысить прибыльность проекта, а риелторам — продать квартиру со свободной планировкой дороже ее фактической стоимости.

Свобода с большими ограничениями. Получается, что свобода «дизайна интерьера» в такой новостройке — 1. Планировка есть, вы просто о ней не знаете. Во всех случаях существует чертеж, определяющий расположение мокрых и жилых зон в данном помещении. Это значит, что есть определенные ограничения, которые регулируются законодательством и техническими возможностями: например, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, поскольку согласовать перенос стояков практически нереально.

Ванная и туалет, а также кухня в любом случае будут не там, где хочется владельцу, а в строго отведенном для этого месте.

2. Как только вы поставите стены — квартира дешевеет. Еще один момент, о котором знают далеко не все: разница в метраже. Так, при продаже площадь квартиры со свободной планировкой равна, допустим, 100 кв. м. Я хочу сделать перепланировку и представляю все документы в соответствующие органы для согласования, после чего площадь 100-метровой квартиры за счет возведения перегородок уменьшается на 4–5 м, а то и больше. Далее я регистрирую в БТИ квартиру с перепланировкой и по факту получаю жилье меньшего метража — соответственно, его цена при продаже снижается. Таким образом, для удобства приходится жертвовать квадратными метрами и деньгами. Так получилось, например, с моей личной квартирой.

3. Правила перепланировок никто не отменял. Существует еще один барьер — закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». В 5-й статье документа говорится, что подсобная площадь не может быть увеличена за счет жилой, в соответствии с разграничениями, отображенными в БТИ. То есть в квартире со свободной планировкой вы не сможете сделать ванную просторнее за счет площади комнаты, а только за счет коридора — и то, если такая возможность существует.

Лоджия и балкон не могут стать полноценной открытой частью жилого помещения, так как нельзя переносить радиаторы центрального отопления. Кроме того, есть ограничения по метражу жилых комнат (например, они не могут быть менее 9 кв. м) и еще целый свод правил по согласованию.

В итоге «свободная планировка» ограничивается возможностью изменить конфигурацию жилой зоны (да, вы выиграли в том, что не нужно демонтировать стены). В остальном владельцу приходится за свой счет завершать строительство согласно первоначальному плану, утвержденному застройщиком.

4. Ремонт сразу невозможен. Другой нюанс, о котором часто не подозревают покупатели квартиры в новостройке, — это время. Дескать, все купили, перепланировали — и можно делать ремонт. Однако закон предполагает, что застройщик ведет строительство по заранее утвержденному плану, причем это относится и к планировке квартиры. К периоду сдачи дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а к моменту оформления права собственности квартира должна находиться в состоянии, соответствующем заявленному плану. Иначе говоря, владелец новой квартиры не может сразу приступить к ремонту, если он принял решение использовать планировку, отличную от спроектированного и утвержденного застройщиком варианта. Оформление собственности, как правило, занимает от месяца до полугода после сдачи новостройки в эксплуатацию; к этому времени следует прибавить еще полгода на согласование новой планировки. И только после этого можно начинать капитальный ремонт, на который уйдет по меньшей мере три-пять месяцев.

Получается, что «свободная планировка квартиры»  — это маркетинговый ход, позволяющий закрепить в сознании потенциальных покупателей мысль о полной свободе действий относительно создания интерьера. Но на деле для каждой квартиры разработана предполагаемая планировка, и она вовсе не является свободной: ведь расположение и вид каждого элемента официально утверждены еще до начала строительства. Если вы купили такую квартиру и намереваетесь спланировать интерьер «под себя», вы обязаны согласовать эти изменения в БТИ. В противном случае могут возникнуть проблемы при дальнейших операциях с недвижимостью. После согласования планировки любые новые изменения потребуют дополнительных согласований и утверждений.

Кому же выгодно покупать квартиру-студию?Мой ответ: тем, кто может себе это позволить. Действительно, квартиры со свободной планировкой — не самый экономичный способ улучшить жилищные условия. Покупать просторную квартиру-студию, чтобы сделать ее «под себя», особенно невыгодно при ограниченном бюджете, поскольку расходы, на которые придется пойти владельцу после подписания акта приемки-передачи, могут быть равны половине (!) уже уплаченной суммы.

Покупателям, которые располагают достаточными средствами, чтобы оплатить дорогостоящий индивидуальный ремонт, свободная планировка придется в самый раз. Так или иначе, работа дизайнера предполагает создание проекта, отличного от типовой планировки, и большинство имеющихся перегородок все равно потребуется снести. Иногда интерьерное пространство приходится оптимизировать вплоть до нескольких сантиметров: например, в одной квартире готовая стена стояла всего в десятке сантиметров от намеченной линии и, увы, она была демонтирована.

Вывод: Если ваш бюджет ограничен, выбирайте такую планировку квартиры, которая изначально вас устраивает или почти устраивает. Если же вы располагаете средствами на кардинальную перепланировку и капитальный ремонт, то квартира со свободной планировкой — хороший вариант.